Вот как выкручиваются клиенты, попавшие на провайдера-монополиста. Оптика на фонарных столбах — это и есть «воздушка».
Один наш клиент искал офис в аренду в Москве. Нашел подходящий в крупном бизнес-центре: в центре, с парковкой и по привлекательной цене. Компания заключила договор на 3 года, влила несколько миллионов в отделку, закупила красивые столы и аккуратно вывела розетки.
Но грабли постучались в дверь, когда ИТ-служба подключала интернет. Бизнес-центр предложил арендатору на выбор двух провайдеров: плохого и очень плохого. Оба работали в здании на эксклюзивных правах и предлагали интернет за 25% от стоимости занятой площади. И это не предел. Стоимость интернета может доходить до 50% от площади. Так арендодатель компенсирует дешевые квадратные метры.
Что в итоге получает арендатор: договор подписан на год или даже на три, интернет дорогой, но некачественный, и — вишенка на торте — организовать резервный канал нельзя.
Проблема в том, что такое бывает даже в бизнес-центрах класса А. Попадаются, в том числе, крупные компании со штатом юристов. Расскажем, как не оказаться в такой ситуации и что можно сделать, если самое страшное уже случилось.
Чем опасен «эксклюзивщик»
Эксклюзивный оператор — это компания-монополист по предоставлению связи в конкретном бизнес-центре. Причем по документам все может выглядеть хорошо: услуги связи предоставляют два или три юридических лица, но фактически в здание заходит один кабель. Других интернет-провайдеров, которые удобны арендаторам, владельцы просто не пускают. Аргументы могут звучать так:
«У нас только два оператора, мы не можем позволить себе больше. Здесь гидроизоляция, ее нарушат, мы на это пойти не можем».
Такая монополия сказывается на ценах и сервисе. Скорость интернета не соответствует заявленной, проблемы со связью устраняются четыре дня вместо четырех часов по договору.
Как обезопасить себя
Внимательно читать договор. В соглашении с бизнес-центром обычно встречается пункт: арендатор обязан пользоваться услугами операторов, которые присутствуют на объекте. Например:
«Арендатор согласен с тем, что телеком-услуги предоставляет аккредитованная компания Арендодателя».
Не подписывайте документ в таком виде. Вы можете себе это позволить, так как собственник очень заинтересован в арендаторах, пока на рынке коммерческой недвижимости сохраняется высокая конкуренция. Чаще всего владелец БЦ на этом этапе согласится пойти на уступки.
Объединиться со службой АХО. Обычно арендой занимается хозяйственный блок (АХО или отдел аренды). Его задача — найти красивый и недорогой офис с хорошей транспортной доступностью. Про ИТ часто забывают: не подключают коллег-технарей к переговорам, не обращают внимания на условия работы провайдеров.
Так что, если у вас планируется переезд, загляните к коллегам из отдела аренды и запросите дополнительную информацию:
- список провайдеров интернета на новом месте;
- схему прокладки оптического кабеля.
Пример схемы прокладки оптического кабеля внутри здания.
Не поленитесь напроситься на «экскурсию» в бизнес-центр. Спуститесь в подвал и посмотрите на кабельные вводы или наймите для этого бригаду. Может оказаться, что резервный кабельный ввод есть только в документах.
Так выглядят кабельные вводы в здание. Фактически просто отверстия в стене.
Если по какому-то из пунктов есть проблемы, садитесь за стол переговоров с владельцами недвижимости.
Как договариваться с бизнес-центром
Сценарий 1: «Пустите моего оператора»
- Поставьте владельцу бизнес-центра ультиматум: компания заедет, только если в здании будет конкретный провайдер.
- Оформите официальное письмо на имя собственника БЦ. К составлению письма привлеките оператора: его юристы помогут грамотно оформить документ.
Аргументировать можно так: «Нам нужен резервный канал на случай аварий. Программа Правительства Москвы по постройке новых станций метро и выносу инженерных коммуникаций продлена, что увеличивает риск аварий».
Иногда прокатывает размытая формулировка: «В связи с требованиями службы безопасности нами был выбран провайдер...».
- Если вам сказали «да», радоваться рано. Убедитесь, что оператора пускают на нормальных условиях. Например, бизнес-центр может запросить у оператора неадекватно высокую плату за проход по кабельному вводу. В этом случае смотрите сценарий № 2.
Сценарий 2: «Дайте проложить свой кабель»
- Заключите договор с владельцами коммуникаций на предоставление доступа к линейно-кабельным сооружениям (ЛКС). Например, с ПАО «МГТС», ГУП «Москоллектор», ГБУ «Гормост». Так вы получите возможность проложить свой кабель.
- Подготовьте письмо руководству бизнес-центра, что компании нужен собственный оптоволоконный кабель. Например, от ЦОДа, с которым вы уже работаете. Таким образом ваш кабель выйдет из проблемного здания, и любой оператор сварится с вами в ближайшей муфте.
- Укажите, что ваша компания не является оператором связи. Возможно, это снимет опасение собственника, что вы будете конкурировать с его провайдерами.
Например так:
- Скорее всего, у владельца БЦ возникнут встречные предложения. Вот как можно на них ответить:
- «Платите за проход кабеля по лоткам нашего бизнес-центра».
Договоритесь заранее, что вы пройдете по лоткам на условиях аренды. Стоимость аренды пропишите в договоре.
- «Вы можете нарушить плитку/гидроизоляцию».
Напишите письмо, что ваш подрядчик обязуется не нарушать гидроизоляцию или возместить повреждения за свой счет.
- «У нас нет свободных волокон».
Предложите заранее выкупить волокна в кабеле у «эксклюзивщика». Узнайте рыночную цену волокна нужной длины до ближайшей муфты и зафиксируйте ее в договоре.
- «Нет места в кабельном вводе».
Предложите проложить еще один кабельный ввод за свой счет. С двумя кабельными вводами собственник может предложить арендаторам резервный канал связи на случай аварий. Так повышается класс бизнес-центра. Здравствуйте, новые клиенты, которым важна бесперебойная связь.
- «Платите за проход кабеля по лоткам нашего бизнес-центра».
Что делать, если вы уже попали на оператора-«эксклюзивщика»
Совсем избежать потерь не удастся, приготовьтесь к дополнительным затратам. Ваша задача — свести убытки к минимуму.
Просто взять и позвать своего оператора не получится. Если в БЦ уже есть карманный провайдер, то для других операторов «эксклюзивщик» устанавливает заградительные тарифы. Как это работает: «эксклюзивщик» предлагает операторам взять у него «последнюю милю». Раз он владеет единственным кабелем в здании, то и запросить за него может какую угодно стоимость. А значит, цена интернета для пользователей будет космической.
Хорошая новость в том, что шанс проложить свой кабель по-прежнему есть. Какие аргументы для этого использовать:
- Снова акцентируйте внимание на том, что ваша компания не является оператором связи и будет использовать кабель только в личных, некоммерческих, целях.
- Если вы крупный клиент в этом БЦ, обсуждайте перспективу длительного сотрудничества. Собственнику выгодно сохранить якорных арендаторов, так что он будет готов пойти навстречу.
Как обеспечить резервный канал в бизнес-центре
Допустим, вам удалось затащить своего оператора в здание. Но вашей компании по-прежнему нужен резервный канал, и для этого необходим второй кабельный ввод.
Собственник, скорее всего, будет против строительства. Можно предложить владельцу построить кабельный ввод самим и передать его на баланс собственнику.
Здесь есть два варианта: сделать это после окончания аренды или сразу же.
В первом случае вы обязуетесь пропустить через этот кабельный ввод других операторов, если это понадобится собственнику. В договоре можно сразу прописать плату за проход по кабельному вводу. Во втором случае кабельный ввод сразу принадлежит собственнику, но в договоре вы прописываете условия на время вашей аренды. Например, в обмен на строительство кабельного ввода собственник обязуется бесплатно пропустить двух операторов связи по вашему выбору.
Как еще выкручивались арендаторы, если интернета нет
Если переговоры провалились, то варианты по-прежнему остаются. Вот какие истории мы слышали.
Все совпадения случайны, все персонажи вымышлены :)
Радиореле. Ставят его прямо на подоконник в офисе. Зовут специально обученного специалиста, он находит точку, откуда можно отправить сигнал в офис, например, с крыши соседнего жилого дома. Вполне рабочий вариант, когда в офисе нет интернета уже который день. Но все работает до тех пор, пока не пойдет сильный дождь или снег. Или пока владельцы БЦ не узнают об этой схеме и не поставят глушилки.
Оптика на столбах. Другой арендатор сидел в бизнес-центре с единственным кабельным вводом. Понадобился резервный канал. Проложить второй кабель не получилось из-за особенностей канализации. Единственный оператор, готовый предоставить резерв, развесил оптический кабель прямо по столбам — организовал «воздушку». Так можно было раньше, но сейчас этот вариант отпадает: «воздушки» в Москве запрещены директивой «чистое небо над головой».
Оптика в окна. В третьем бизнес-центре арендаторы внезапно перестали подключать интернет у собственника. Владелец заметил падение продаж и принял меры: закупил глушилки, подбросил в офисы, но ничего не изменилось. Проверил кабельный ввод: новых кабелей не появилось. В какой-то момент сотрудники БЦ догадались обойти здание: оказалось, что оптоволоконный кабель торчит прямо из окон соседнего дома. Такие «воздушки» заходили на каждый этаж, с тринадцатого по двадцатый.
Итак, подведем итог. Что делать, если у вас планируется переезд:
- Внимательно читайте договор аренды.
- Пообщайтесь со службой АХО и заранее запросить информацию об интернете в здании.
- Если в БЦ есть провайдер-монополист, заручитесь поддержкой проверенного оператора и потребовать пустить его на нормальных условиях.
- Попробуйте договориться о строительстве отдельного кабельного ввода за свой счет.
