Как начисляются проценты по кредиту и как это применить

Всем привет! Когда я взяла ипотеку, решила досконально разобраться в том, как начисляются проценты, как лучше вносить досрочку и так далее. Сама я экономист. В общем, делюсь, надеюсь, будет полезно.

Платёж по кредиту состоит из двух частей — процентов банку и погашения основного долга.
При этом ежемесячно начисляемые проценты рассчитываются по формуле:



Исходя из этого:

1. Сумма ежемесячно начисляемых процентов самая большая в начале, потому что в начале самый большой остаток основного долга. По мере его снижения снижаются и проценты.
2. Сумма процентов “скачет” от месяца к месяцу, потому что зависит от количества дней в месяце.
3. Срок кредита в расчёте ежемесячно начисляемых процентов не фигурирует, а это значит, что неважно, на какой срок брать ипотеку — переплата будет одинаковой, если одинаковы ежемесячные платежи.
4. При внесении частичного досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа переплата будет точно такой же, как в случае сокращения срока, если продолжать платить прежний ежемесячный платёж, а не уменьшенный.

Приведу расчёты по каждому пункту.

1. Самые большие проценты в начале

Начало срока


Конец срока

2. Сумма процентов зависит от количества дней в месяце

За февраль (т.е. за 28 дней) в марте начислено 22 тыс, а за март (т.е. за 31 день) в апреле — 25 тыс.

3. Переплата одинакова при разных начальных сроках

Посчитаем 3 варианта.

1. Ипотека на 7 лет.
2. Ипотека на 15 лет.
3. Ипотека на 15 лет с досрочными погашениями.

Вариант 1


Вариант 2

Получили, что при сроке 15 лет переплата на 1,6 млн больше.

Теперь установим досрочные погашения такими, чтобы получился платёж, как при 7 годах.


Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока

Мы вышли на ту же самую переплату в 1,2 млн и тот же самый срок — 7 лет:


Вариант 3

Сравнительная таблица

4. Одинаково выгодно вносить досрочное погашение с сокращением срока и платежа

В предыдущем пункте досрочные погашения вносились с сокращением срока. Теперь посчитаем их с сокращением платежа.


Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока с уменьшением платежа

Сравнительная таблица

Основной вывод такой — размер переплаты определяется исключительно размером ежемесячного платежа (обязательной части+досрочного погашения), а не изначальным сроком кредита, типом досрочного погашения и т.д., поскольку ежемесячно начисляемые проценты зависят только от остатка основного долга. Моя тактика — лучше немного подстраховаться, взяв на больший срок и гасить с уменьшением платежа, но каждый месяц вносить досрочно. Морально легче, а переплата такая же.